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公房使用权转移相关法律问题
辽宁亚博足彩yabo88律师事务所   2019-07-23 13:39:06 作者:亚博足彩yabo88律师-孙伟 来源: 文字大小:[][][]

一、公有房屋使用的相关法律规定
要想处理上述当事人的请求,首先应了解公有房屋使用管理相关规定,公有房屋使用权转移有两种形式:一种是变名;一种是转让。下面,就让我们来看一下这两种形式各自的相关规定和要求。
(一)公有房屋变名的规定
公有房屋变名,实质上是指公有房屋在近亲属之间的无偿变名。那么,公有房屋的无偿变名是要符合以下条件及程序:
1、条件:
原承租人与申请人是夫妻关系、父母与子女关系或祖父母与孙子女关系,即申请人与原承租人系近亲属关系。
公有房屋原承租人已故或者离开本市,与原承租人同住的配偶、子女、父母及有抚养关系的同住人,符合下列条件可以无偿变名:              1)所在单位没有实行货币化分房;2)具有完全行为能力并具有经济来源;3)与原承租人在同一户籍上并实际居住两年以上;4)他处却无房屋居住;5)若同住人两人以上均具有上述继续承租条件的,同住人之间经协商推定一人申请变名。
2、程序:
申请房屋变名需提交以下材料:变名申请书;身份证、户口本;《公有住房租赁证》;所在的单位或街道出具的介绍信;有抚养或赡养关系的,由所在单位或街道办事处出具的并经公证机关公证的证明;利害关系人签字;其他相关的法律文书。
依据上述规定,公有房屋变名时,需利害关系人签字。按照原有政策规定变名手续,仅需同一户籍中的利害关系人签字同意即可,但现在实务中,房屋管理单位为减少法律风险,一般会要求承租户的全部利害关系人全部签字同意才可办理更名。虽然这种做法在一定程度上规避了房屋管理单位的法律风险,但这样必然增加了变名申请人变名过程中的难度。故作者认为,其他不在同一户籍的利害关系人,按照变名条件已经不具备变名申请人的资格,亦无必要强制要求全部利害关系人签字同意,房屋管理单位仅需做形式审查即可,若强制要求全部利害关系人同意,涉及实质审查,加重了房屋管理单位的责任。
(二)公有房屋转让的规定
公有房屋转让,是指公有住房承租人在征得公有住房所有权单位同意后,将公有住房承租权有偿或无偿转让给他人的行为。公有房屋有偿转让时,应按申报价格或评估价格向公有房屋所有权单位缴纳5%-10%的补偿费。公有房屋无偿转让时,应按评估的市场价格向公有房屋所有权单位缴纳5%的补偿费。与此同时,公有房屋转让还有一种形式是按房改政策买房,但其前提条件是购房人必须具有购房资格。按照房改售房有关规定,对购房者需要进行购房资格审查。从现实情况看,目前仍具有这种资格的,或者说符合按房改政策买房条件的人已经越来越少,对此,我们在这里不再作更多的赞述。
二、结合公有房屋使用法律规定分析案件
鉴于本案例当事人及房屋的具体情况,此案例应属公有房屋变名的情形。按照公有房屋变名的相关规定,案例中A的女儿因不具有中国国籍,已不满足“与原承租人在同一户籍上并实际居住两年以上”的规定要求,故A女儿已不符合变名条件,无法将房屋的承租权变更到其名下。
三、公有房屋使用管理存在的问题及建议
现实中,这种利害关系人不符合变名条件的情形大量存在,虽然不能变名,但房屋仍由利害关系人继续使用,实务中也没有将公有房屋收回的案例,这就会导致大量问题和争议存在。对此类情况如何处理显得尤为重要。故建议政府行政管理部门在进行充分调查研究的基础上,根据新的市场环境和要求完善相关的法律规定,以期更加公平、合理地解决原有公有房屋管理中经常遇到的这类问题。


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