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在习近平新时代中国特色社会主义思想指导下做好建筑房地产法律服务工作
辽宁亚博足彩yabo88律师事务所   2018-05-02 15:40:34 作者:亚博足彩yabo88律师 徐长胜律师 来源: 文字大小:[][][]

      摘要:习近平总书记在2017年10月18日召开的中国共产党第十九届全国代表大会上提出了以坚持依法治国、坚持在发展中保障和改善民生、坚持全民深化改革等内容为基本方略的新时代中国特色社会主义思想。在“房子是用来住的,不是用来炒的”新定位引导下,房地产长效机制将加速建立,在租赁市场、金融创新、土地供应等多个领域,房地场市场的供给侧结构性改革不断推进。总而言之,十九大后,中国将进入一个全新的时代,房地产业作为拉动中国经济增长的支柱产业也必将发生彻底的、根本性的改变,一系列的重大改革政策即将出台,势必需要法律在制度层面予以支持,律师事务所也应当提供更加精准的法律服务。本文关注点投射于新常态经济形势下,律师如何更好的服务于建筑房地产企业,以发挥更大的专业价值。
      关键词:习近平新时代中国特色社会主义思想 住房租赁 共有产权 房地产融资

      十九大报告中对于房地产市场问题的表述所占篇幅虽然不多,但内涵十分丰富,基本上确定了十九大后新时代中国房地产市场发展的基本方向。“房住不炒”是中央对房地产市场的基本定位,而加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,是在具体方式、方法上实现让全体人民住有所居,房地产市场的功能将从投资增值向满足人们的居住需求回归。为此,中央和地方出台了一系列调控政策,为房地产行业的平稳发展保驾护航。房地产企业应当积极面对新形势,获得新增长。
      一、目前房地产领域国家调控政策及形势
      首先,坚持“房住不炒” ,建立租售并举的房地产市场长效机制。在住房租赁市场上,继住建部出台《关于在人口流动的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作后,多个城市纷纷跟进,在保障租购同权的同时,推出住房租赁监管服务平台,将新政具体落实到执行层面。在土地供应环节上,出现挂牌出让纯租赁用地或将商业用地改为租赁住房的情况,租赁用地成交规模不断提升,且地理位置也更为优越。除此之外,共有产权住房也进入了人们视线。这类型住房的产权由政府和购房者按一定比例持有,房屋使用权属于购房者,大大降低购房者的购房成本,有效改善城镇中低收入住房困难家庭的居住条件。
       其次,严厉整顿房地产市场的违法违规行为,推进房地产市场金融去杠杆。银行业金融机构将重点加强对“首付贷”、“消费贷”等资金的监管,以防信贷资金违规流入房地产市场。为此,全国多个城市相继开展了打击个人消费贷款和个人经营性贷款违规流入房地产市场的专项行动,防范房地产泡沫风险,遏制房地产投资势头,逐渐使房屋回归消费属性。
      再次,在“分类调控、因城施策”的差异化调控政策作用下,房价趋于稳定。在调控范围上,出台调控措施的城市从一二线城市,逐步蔓延到一些三四线城市;在调控措施上,除了限购、限贷等传统措施之外,一些城市还出台了限价(限制一定区域内商品住房的最高出售价格)、限售(新购商品住房若干年内禁止出售)、限商(商办住房不得按普通住宅设计销售、或商办类住房销售设置一定条件)等措施。各项调控政策的实施,起到了抑制房价过快上涨的显著作用。

      二、我市目前建筑房地产领域关注的热点问题
首先,拓宽融资渠道,打破资金掣肘。房地产开发建设因具有周期长、规模大的特点,使得开发建设需要大量资金,资金筹集成为房地产企业最为关心的问题。目前房地产企业融资途径比较单一,主要依靠金融机构信贷资金支持,包括房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款等。随着中央调控政策的不断出台,银行信贷资金日益紧缩,房地产企业申请金融借款难度加大。在这种情况下,房地产开发企业应当不断拓宽融资渠道,利用资本市场筹措资金。
房地产资产证券化[ 资产证券化在我国房地产企业融资中的研究及应用,李杜莎,西南财经政法大学]是房地产企业融资手段的一种创新,它与传统的以资信能力获取融资的方式不同,而是通过部分资产在未来的收益能力来融资。通过资产证券化,使得房地产企业在传统银行贷款渠道受限时,可以将企业的预期收益变现,实现快速回笼资金。常见的基础资产类型包括:租金及其他不动产收益等在内的收益权类资产及应收账款、合同债权等在内的债权类资产。
在国家大力推行租购并举的住房新制度的时代背景下,租赁证券化得到了监管层的大力支持。住建部等九部委联合发文,要求加快发展住房租赁市场,推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”,为住房租赁市场提供金融支持。
      其次,租购并举,打造楼市新常态。为了大力发展房屋租赁市场,鼓励房地产企业房屋开发模式从销售到租赁的转变,土地拍卖模式出现新的竞价方式。除了价高者得的传统竞价模式之外,广州等地已经出现了“竞自持面积”的新竞拍策略:即在地价达最高限价后竞商品房自持面积。企业自持商品住房面积最高可100%,自持面积只能出租不能出售。在新模式下,自持运营将推动建筑房地产企业加快转型,国内多家地产龙头企业已经先后推出长租公寓项目,助力房屋租赁市场发展。
      再次,践行企业社会责任,共创人民美好生活。“人民美好生活”是十九大报告中出现最为频繁的词汇,建筑房地产企业应当凭借专业能力,从房屋质量、环境、服务等细节入手,为人民的美好生活创造优质居住空间。


     三、加强构建建筑房地产企业法律风险防范体系
建筑房地产企业的法律风险[ 我国房地产企业的合同法律风险及防范,文石强,湘潭大学],是企业在房地产开发、建设、经营过程中所实施的行为产生的与法律相悖或触犯法律的可能。建筑房地产企业避免法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制,即依靠企业自觉的、有效的和系统的管理,从房地产开发的土地受让、成立项目公司、施工建造、房屋销售、租赁、按揭抵押、物业管理等各个环节对房地产建设全程把关,避免和消除在开发运作中可能会遇到的法律风险。

      首先,建立完善的项目运作体系。统一规范项目的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续等各项工作流程,使之符合国家相关法律、法规及政策的规定。
      其次,建立企业内部完善的合同管理体系。合同是企业对外经济往来的重要载体,企业应当对合同实施归口管理,指派专人负责保管。对合同履行情况实施有效监控,根据合同履行情况办理价款结算和进行账务处理,并及时化解合同纠纷。
再次,培养企业成员具有法律风险防范意识。企业员工尤其是高层管理人员及核心业务人员应当认真学习、研究与房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件,时刻关注最新法律动态。
     最后,外聘专业律师事务所作为法律顾问,与企业内部法务工作人员紧密结合,为企业保驾护航。通过内外法务的相互配合,可以快速、高效地解决问题。两者各有侧重,律师事务所侧重于解决企业的重大事项、危机处理、重大诉讼等;企业法务则侧重于企业内部的日常法律事务处理,同时,作为企业和律师事务所的工作对接人,和律师事务所相互配合,形成内外法务双重防控风险机制。
     结语:在习近平新时代中国特色社会主义思想的指引下,建筑房地产企业应当抓住新一轮调控的契机,律师也应当全面服务建筑房地产企业,充分应对风险,在调整转型中获得更大的发展。

作者简介:徐长胜,中共党员,华东政法学院法学硕士,辽宁省优秀律师,现任辽宁亚博足彩yabo88律师事务所主任、亚博体育app苹果下载市工商联合会执行委员及法律顾问、亚博体育app苹果下载市建筑行业协会法律顾问、亚博体育app苹果下载市物业管理协会法律顾问等职务。


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